由于財(cái)稅的改革是牽一發(fā)而動(dòng)全身的大事，不僅影響財(cái)政收入，還會(huì)影響到公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，財(cái)稅改革無(wú)小事，財(cái)稅改革牽動(dòng)著從中央到地方、從企業(yè)到居民的所有成員，影響著中國(guó)每位經(jīng)濟(jì)參與者的激勵(lì)和利益，因此財(cái)稅的改革不能簡(jiǎn)單地通過(guò)行政手段說(shuō)變就變，改革稅制在程序上需要全國(guó)人大及其常委會(huì)授權(quán)。
那么，這次既然全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革授了權(quán)，根據(jù)“重大改革于法有據(jù)”的原則，這意味著房產(chǎn)稅后續(xù)推出擁有了法律的正當(dāng)性，房產(chǎn)稅已經(jīng)不再拘泥于簡(jiǎn)單的政策研究探討階段，而是真的要來(lái)了。
房產(chǎn)稅的推出，對(duì)其解讀的重點(diǎn)不能僅僅是放在研究房?jī)r(jià)降不降、稅率有多高上，雖然這點(diǎn)也很重要，后續(xù)也會(huì)詳細(xì)講到，更不能存有僥幸心理，覺(jué)得上海重慶2011年就有房產(chǎn)稅了但房地產(chǎn)市場(chǎng)也沒(méi)有發(fā)生什么明顯的改變，該怎么樣還是怎么樣。實(shí)際上，無(wú)論是從政策初衷、歷史背景角度還是從時(shí)代環(huán)境角度，這次房產(chǎn)稅的推出會(huì)是完全不一樣的，這會(huì)是一場(chǎng)意義重大而又深遠(yuǎn)的變革。
01 房地產(chǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“錨”
過(guò)去幾十年，說(shuō)房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)毫不為過(guò)。以前甚至給研究員開(kāi)玩笑，說(shuō)研究好中國(guó)經(jīng)濟(jì)必須先研究好房地產(chǎn)，做一個(gè)合格的宏觀分析師前先得做一名出色的地產(chǎn)行業(yè)分析師。
為什么這么說(shuō)呢？
房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)并不局限于房地產(chǎn)行業(yè)本身，當(dāng)然，即使考慮這部分?jǐn)?shù)量也足夠巨大了。
2020年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額高達(dá)17.4萬(wàn)億，新開(kāi)工面積22.4億平方米，施工面積92.7億平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額14.1萬(wàn)億。
各項(xiàng)龐大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)背后，還牽動(dòng)著一系列關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的家電、家具、家紡、裝修、物業(yè)管理和房地產(chǎn)交易中介，房地產(chǎn)開(kāi)工施工環(huán)節(jié)的鋼鐵、水泥、煤炭、有色、工程機(jī)械等等。
2020年房地產(chǎn)行業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)4.4萬(wàn)億，地方政府土地出讓金8.2萬(wàn)億，而地方政府2020年本級(jí)財(cái)政收入是10萬(wàn)億，很明顯，土地出讓金還是地方政府重要的“錢(qián)袋子”。
但這些還不是最重要的，最重要的是，房地產(chǎn)是中國(guó)信用創(chuàng)造中最重要的載體，甚至可以說(shuō)沒(méi)有之一。
金融最需要化解的問(wèn)題是信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，放貸員對(duì)你不夠了解，也不知道你提供的財(cái)務(wù)資料的真實(shí)性，這里面有信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，萬(wàn)一你提供的財(cái)務(wù)資料造假，拿到貸款后跑路怎么辦？最簡(jiǎn)單的方法就是你要提供抵押品，萬(wàn)一跑路了，我就把你提供的抵押品給賣(mài)了。
最容易估價(jià)的抵押品是什么呢？顯然就是房產(chǎn)、廠房或土地了。一方面，信貸人員覺(jué)得這個(gè)好估值，更重要的是，房產(chǎn)價(jià)格在不斷增值，跑路了，可以把房子賣(mài)了，來(lái)解決這筆不良問(wèn)題。
因此，有了房?jī)r(jià)上漲這個(gè)潤(rùn)滑劑，信用創(chuàng)造的過(guò)程就要順暢多了，這就構(gòu)成了基本的金融加速器原理：房?jī)r(jià)漲-信用創(chuàng)造容易-信用創(chuàng)造越多經(jīng)濟(jì)越繁榮-經(jīng)濟(jì)繁榮房?jī)r(jià)漲-信用創(chuàng)造就越容易，可以循環(huán)下去。
生活在中國(guó)，應(yīng)該都會(huì)感慨中國(guó)過(guò)去十幾年來(lái)，城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日新月異，為什么會(huì)這樣呢？除了龐大的勞動(dòng)力市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)外，還有一個(gè)非常重要的驅(qū)動(dòng)因素，那就是實(shí)施信用創(chuàng)造，或者說(shuō)借錢(qián)的推動(dòng)因素，是公共部門(mén)。
要知道，基建本身是不賺錢(qián)的，修地鐵肯定不靠車(chē)票回本，修公園那更是免費(fèi)提供給居民的。既然修基建是不賺錢(qián)的，我們也可以看到，城投明面上的資本投入回報(bào)率不足2%，還不夠買(mǎi)銀行理財(cái)獲得的收益，那為什么金融機(jī)構(gòu)會(huì)不斷向公共部門(mén)借錢(qián)呢？直到現(xiàn)在，多數(shù)金融從業(yè)者都還認(rèn)為，錢(qián)借給城投是最好的生意。
原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)榈胤教峁┝送恋刈龅盅?，通過(guò)土地抵押融資，疊加基建修好后地價(jià)會(huì)上漲的預(yù)期，讓信貸創(chuàng)造變得更加容易。修了地鐵，地鐵周邊的房產(chǎn)會(huì)增值，地鐵不盈利沒(méi)關(guān)系，房子和土地抵押在銀行那，房子增值了，公共設(shè)施不盈利的那部分就彌補(bǔ)了。
于是：
1、地方有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的訴求，這與地方的考核機(jī)制有關(guān)，而發(fā)展經(jīng)濟(jì)的抓手是土地，土地可以抵押融資，滿足基建和城鎮(zhèn)化巨大的資金缺口；
2、房?jī)r(jià)上漲可以成為信用創(chuàng)造的潤(rùn)滑劑，房?jī)r(jià)漲可以解決信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，讓融資變得更容易；
3、土地抵押-融資-基建-城市面貌改善-地價(jià)上漲-更容易實(shí)現(xiàn)土地抵押融資，這是一個(gè)正循環(huán)，整個(gè)過(guò)程你會(huì)發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)和金融是完全緊密相連的，可以仔細(xì)看一下A股地產(chǎn)和金融的走勢(shì)，是不是有高度的正相關(guān)關(guān)系；
4、根據(jù)貨幣銀行學(xué)的基本理論，存款來(lái)源于信用創(chuàng)造，這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)、居民存款迅速增長(zhǎng)，M2規(guī)模已經(jīng)突破了234萬(wàn)億；
5、那公共部門(mén)借的這些錢(qián)該怎么還呢？一個(gè)是地價(jià)上漲本身就增厚了地方的信用，不行就賣(mài)地；第二個(gè)是基建修好了，招商引資和培育中小企業(yè)也更容易了，可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展把稅基做大。
但這個(gè)過(guò)程，也不是完全沒(méi)有代價(jià)的，我們看到現(xiàn)在的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，其實(shí)很大程度上，就與這種增長(zhǎng)模式相關(guān)。
不少地方基建搞得太快、太超前，招商引資和本地中小企業(yè)培育也不是那么容易，而且也不是所有地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)都擁有持續(xù)上漲的行情，所以在債務(wù)償還上就會(huì)有壓力。
而且中國(guó)的土地價(jià)格是階梯式的，居民住房相關(guān)的土地增值的速度是最快的，過(guò)去十年增值了好幾倍，而工業(yè)用地價(jià)格一直都維持低位，農(nóng)村土地還沒(méi)有開(kāi)始市場(chǎng)化，這就拉大了城鄉(xiāng)差距，而且工業(yè)用地的低要素成本也導(dǎo)致不少企業(yè)粗放式發(fā)展。
既然房地產(chǎn)是“錨”，而“錨”是不能跌的，居民部門(mén)只要“領(lǐng)會(huì)”了這一點(diǎn)，就會(huì)將資產(chǎn)配置向房子集中，所以這就有了房子“越調(diào)越漲”的悖論，有房子的人群和沒(méi)房子的人群分配差距會(huì)不斷擴(kuò)大。
在收入增長(zhǎng)怎么也跟不上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)不少社會(huì)問(wèn)題，比如努力賺錢(qián)趕不上房?jī)r(jià)漲幅，那年輕人就只好“躺平”。
從地方的角度來(lái)說(shuō)，不少城市人口都在流出了，城市擴(kuò)張的空間已經(jīng)有限，再蓋下去，只能造就更多的鬼城，轉(zhuǎn)化不成土地繼續(xù)增值和招商引資的優(yōu)勢(shì)。無(wú)論是土地財(cái)政還是土地抵押融資，那都是在增量上做文章，這個(gè)時(shí)候，也確實(shí)需要把稅種切換，從增量稅改成存量稅。
所以，到了這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，必須得遏制住房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“走老路”的傾向，這就是房產(chǎn)稅出臺(tái)的背景。
無(wú)論如何，可以明確的是，誰(shuí)是信用創(chuàng)造的載體，誰(shuí)就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)的“錨”，從這個(gè)角度來(lái)講，依托于房地產(chǎn)的快速城鎮(zhèn)化是過(guò)去中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“錨”。
現(xiàn)在要“房住不炒”，而房產(chǎn)稅是實(shí)現(xiàn)“房住不炒”、共同富裕的重要調(diào)節(jié)手段，這就是說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)要徹底換“錨”，要徹底重構(gòu)。
02 關(guān)于房產(chǎn)稅征收機(jī)制的猜想
當(dāng)然，有人會(huì)有疑問(wèn)，說(shuō)你看2011年上海、重慶都有過(guò)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，房?jī)r(jià)還是在漲，地方增長(zhǎng)的模式也沒(méi)有明顯改變，2020年上海的房產(chǎn)稅198億，重慶的房產(chǎn)稅是71.7億，占財(cái)政收入和土地出讓的比重均可以說(shuō)是微乎其微，所以，這次房產(chǎn)稅就真有換“錨”的效果嗎？
上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，是因?yàn)樵圏c(diǎn)的力度過(guò)于溫和，且征收范圍太小。
重慶的房產(chǎn)稅只對(duì)高檔住房征收，重慶每年會(huì)設(shè)一個(gè)高檔住宅的均價(jià)紅線，這個(gè)紅線一般在全市均價(jià)2倍左右。同時(shí)，針對(duì)這一高端住宅用戶，稅率設(shè)置得也不高，僅有0.5-1.2%。由于納稅對(duì)象主要是高端住戶，可以說(shuō)稅基是不夠?qū)挼?，相?duì)于他們的財(cái)富來(lái)說(shuō)，稅率也是不夠高的。
上海的房產(chǎn)稅是針對(duì)增量的，而非存量。時(shí)間點(diǎn)是設(shè)置在2011年1月27日以后購(gòu)買(mǎi)上海房子的，存量房沒(méi)有收，而且房產(chǎn)稅的稅基只針對(duì)在滬居民家庭第二套和第二套以上收。
即使這樣，上海還設(shè)置了人均60平方米的免稅面積，即一家三口180平以下的部分都可以不用交稅，稅率也僅在0.4%～0.6%之間，力度不算重，而且納稅的價(jià)格還可以按住房交易市場(chǎng)的價(jià)格打7折。
我們假設(shè)有個(gè)三口之家買(mǎi)了一個(gè)單價(jià)10萬(wàn)200平的住房，按這個(gè)規(guī)則，他只需要納稅：（200-3*60）*10萬(wàn)（單價(jià)）*70%（折扣）*0.6%（稅率）=8400元/每年。
這個(gè)金額應(yīng)該不算重，而且如果這房是首套房，不用交稅。
新的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，如果就這點(diǎn)力度，那確實(shí)起不到什么改革的效果，因?yàn)槎惢粔驅(qū)?，稅率不夠高，地方稅源既沒(méi)有擴(kuò)寬，也沒(méi)有對(duì)高收入人群起到稅收調(diào)節(jié)的效果。
針對(duì)上海、重慶的一些經(jīng)驗(yàn)，這次房產(chǎn)稅會(huì)如何落地呢？
我們做幾點(diǎn)猜想：
1、考慮到拓寬稅基的要求，存量房會(huì)納入。
上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)只考慮了2011年以后買(mǎi)的二套房和二套以上住房，只考慮了增量，稅基不夠，2011年以前買(mǎi)房的住戶，即使擁有幾十套住房，也是免稅的，沒(méi)有起到打擊多套房空置，房屋囤積待漲的效果。為了讓收入公平分配，這次房產(chǎn)稅改革大概率會(huì)對(duì)所有的存量住房征稅。
2、房產(chǎn)稅要考慮歷史遺留問(wèn)題，大概率會(huì)有免征面積。
很多城市土著到了退休或已經(jīng)退休的年齡，不少土著收入也不高，如果每年都要交房產(chǎn)稅對(duì)他們來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)過(guò)重，以及國(guó)內(nèi)居民部門(mén)高負(fù)債、高房?jī)r(jià)、低收入的現(xiàn)實(shí)，存量房征稅會(huì)大概率是有免稅面積的，參考標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是各地的人均住房面積，30-60平方米均有可能。
同時(shí)，針對(duì)部分殘障人士、退伍軍人等特殊人群，也可能會(huì)有稅收減免優(yōu)惠。
3、房產(chǎn)稅征收基礎(chǔ)大概率是參考市場(chǎng)交易的市值來(lái)定的。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，不是所有的地方都是按照市值征稅，比如香港，是根據(jù)租金收差餉（差餉是香港對(duì)地稅的一種表述），但從香港的實(shí)踐來(lái)看，通過(guò)差餉調(diào)控房?jī)r(jià)效果并不理想。既要有合理的稅源，同時(shí)又要有抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的政策效果，這次房產(chǎn)稅試點(diǎn)大概率是針對(duì)房屋交易市值來(lái)作為征收基礎(chǔ)，不過(guò)根據(jù)不同地區(qū)的發(fā)展差異，可能會(huì)有折扣。
4、房產(chǎn)稅大概率會(huì)采用超額累進(jìn)制。
這就涉及到房產(chǎn)稅的定位問(wèn)題。有些國(guó)家的房產(chǎn)稅，完全是從稅源的角度去考慮的，比如英美，在房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)之初，就是從籌集資金并提供公共服務(wù)的角度去考慮，再加上他們的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)思想是小政府、大市場(chǎng)，所以不存在所謂的房地產(chǎn)調(diào)控的訴求，這就導(dǎo)致了房產(chǎn)稅占他們財(cái)稅會(huì)有相當(dāng)大的比重，也不會(huì)去設(shè)計(jì)免征面積，買(mǎi)了房就要交稅，交多少由地方根據(jù)自身的情況來(lái)定，美國(guó)房產(chǎn)稅占地方政府的稅收收入比率接近三成。
從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)運(yùn)行來(lái)看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)除了考慮擴(kuò)大稅源以外，還有民生穩(wěn)定、房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立、抑制投機(jī)和囤積等方面的考量。所以房產(chǎn)稅可能會(huì)更多的參考韓國(guó)和新加坡的經(jīng)驗(yàn)。
新加坡的房產(chǎn)稅采用的是超額累進(jìn)制，起征點(diǎn)為8000新元，若房屋的年值（也就是年租金）高于8000新元便要征稅，最高稅率可達(dá)16%。非自住型住宅稅率分為五級(jí)，起征點(diǎn)為3萬(wàn)新元，最高稅率達(dá)到20%。韓國(guó)推出的綜合房產(chǎn)稅也有類(lèi)似效果，6億韓元以上的房屋采用0.6-3%的稅率征收，而對(duì)3套及3套以上的房屋持有者的適用稅率就更高了，稅率范圍高達(dá)1.2-6%。
因此，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)稅從保證稅源和打擊投機(jī)囤積的行為上去考慮，大概率也會(huì)采用累進(jìn)稅制。首先設(shè)置一個(gè)免征面積，然后對(duì)戶主名下超過(guò)面積的部分征稅，隨著名下房產(chǎn)套數(shù)增多，征收的稅率會(huì)逐步增加，原則上，三套及三套以上有可能被征收比較高的稅率，比如5-10%。
根據(jù)央行2019城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查結(jié)果顯示，中國(guó)擁有兩套住房的家庭占比為31%，擁有三套及以上住房的家庭占比為10.5%。目前主流的預(yù)測(cè)的中國(guó)房地產(chǎn)總市值大約在400-500萬(wàn)億之間，假設(shè)三套及三套以上的稅率設(shè)置為5%，在假設(shè)房地產(chǎn)總市值不變的前提下，這塊可以撬動(dòng)的稅源高達(dá)2.1-2.5萬(wàn)億。
03 房產(chǎn)稅出臺(tái)意味著什么？
這一部分要?jiǎng)?wù)實(shí)一些，因?yàn)橥顿Y者關(guān)注更多的無(wú)非是應(yīng)該怎么做資產(chǎn)配置，房子還能不能買(mǎi)類(lèi)似的問(wèn)題。
先來(lái)說(shuō)房子。首先要明確的一點(diǎn)是，房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)下跌沒(méi)有必然聯(lián)系，并不是說(shuō)房產(chǎn)稅后房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌，這也不符合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和歷史規(guī)律，我們看韓國(guó)對(duì)多套房采取了較嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅措施，也沒(méi)有改變韓國(guó)過(guò)去幾年的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，說(shuō)到底，房?jī)r(jià)的漲幅是由人口、土地、供給、金融、貨幣政策等多種因素決定的。
但房產(chǎn)稅大概率是會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)變化有動(dòng)態(tài)調(diào)整的，不會(huì)一成不變。比如應(yīng)對(duì)韓國(guó)疫情后的房?jī)r(jià)上漲，2021年6月起，韓國(guó)綜合房產(chǎn)稅稅率從此前的0.6%-3.2%大幅上調(diào)至1.2%-6%，轉(zhuǎn)讓所得稅也提高到65%~75%。
后續(xù)房產(chǎn)稅將成為房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。
一旦房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制確立了，過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控的力度就會(huì)有所削弱。
過(guò)去只要經(jīng)濟(jì)不好，房地產(chǎn)調(diào)控就會(huì)松一些，一旦經(jīng)濟(jì)好起來(lái)了，房地產(chǎn)調(diào)控就會(huì)從嚴(yán)，并非長(zhǎng)效機(jī)制，而是一項(xiàng)針對(duì)經(jīng)濟(jì)周期逆周期調(diào)節(jié)的工具，弄得房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)都很大。
更重要的是，過(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控并沒(méi)有抑制富裕人群的購(gòu)房需求，反而打擊了剛需。
因?yàn)檫^(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控更多的是在社保繳納年限、首付比例、貸款利率、認(rèn)房認(rèn)貸上做文章，這些措施對(duì)剛需的影響是比較大的，而不少富裕人群買(mǎi)房并不太依賴于首付、貸款利率、社保對(duì)他們的約束，反倒是沒(méi)那么多錢(qián)，又想上車(chē)的剛需人群，對(duì)首付比例、利率格外敏感。
如果房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)確實(shí)是在多套房上設(shè)置較高的稅率（針對(duì)高收入人群），設(shè)置好合理的免征面積（保護(hù)好剛需和土著），征收的稅源能夠反哺到公共服務(wù)、租賃房建設(shè)，同時(shí)通過(guò)合理的制度約束和大數(shù)據(jù)的手段保證征收效率（防止制度套利），是能夠起到收入再分配的正面效果的。
因此，房產(chǎn)稅出來(lái)后，過(guò)去那種限制首付、限制貸款、限制社保年限等短期房地產(chǎn)調(diào)控手段有可能會(huì)陸續(xù)退出了，或僅保留一部分。
此外，房產(chǎn)稅推出后，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)會(huì)存在一些結(jié)構(gòu)性變化。
從購(gòu)房者的角度來(lái)看，房子開(kāi)始“買(mǎi)精不買(mǎi)多”，買(mǎi)很多套房子不住，變得不再劃算，因?yàn)槎惵孰S著持有的房子套數(shù)增多大概率是遞增的關(guān)系。與其全國(guó)各地買(mǎi)很多房，不如在生活所在的城市買(mǎi)個(gè)大的。雖然超過(guò)了免征面積還是要交稅，但會(huì)比多套數(shù)要少交很多。
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅推出大概率會(huì)加劇全國(guó)不同城市房?jī)r(jià)的分化。
對(duì)不少?zèng)]有真實(shí)的居住需求，房地產(chǎn)庫(kù)存多（依賴一戶家庭持有多套才能消化）同時(shí)租金傳導(dǎo)能力弱的地方，房產(chǎn)稅肯定是一劑利空。有很多地方的購(gòu)房者，買(mǎi)房子只是怕房?jī)r(jià)漲，是為了資產(chǎn)保值增值而買(mǎi)的，有些地方是因?yàn)檫^(guò)年過(guò)節(jié)方便回老家看看而買(mǎi)的但人工作不在當(dāng)?shù)?，有些地方是休息的時(shí)候有度假需求而買(mǎi)的，這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)在房產(chǎn)稅推出后，會(huì)有較大的壓力。
對(duì)人口流入、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、有好的工作機(jī)會(huì)的一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然會(huì)有不少住戶擁有多套房，但當(dāng)?shù)氐膭傂璞容^確定，而且一線城市在住房供應(yīng)上彈性更弱?？傮w來(lái)看，一線城市和核心二線的問(wèn)題不大，搞不好還是利好，因?yàn)椤袄霞叶嗵撞蝗缫痪€一套”，在免征面積內(nèi)還有免稅的效果。此外，一線城市的房產(chǎn)持有的租金傳導(dǎo)效應(yīng)更強(qiáng)，租金上漲能分?jǐn)傄恍┓慨a(chǎn)稅壓力。
房產(chǎn)稅說(shuō)到底，除了擴(kuò)大稅源以外，還有一個(gè)重要的訴求就是房住不炒。從這個(gè)政策初心來(lái)看，未來(lái)如果把資產(chǎn)更多的配置到房地產(chǎn)，確實(shí)不太明智了，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅只是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段之一，并非全部，從大方向來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的組合拳一定是引導(dǎo)居民儲(chǔ)蓄逐漸減少對(duì)房地產(chǎn)配置的。
如果一個(gè)住戶有較多的住房，他可能會(huì)優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，賣(mài)掉多余的住房，變成存款。這個(gè)時(shí)候，擁有多套住房的住房擁有者，將成為金融機(jī)構(gòu)眼里的高凈值客戶，相應(yīng)地大類(lèi)資產(chǎn)配置方案肯定就會(huì)跟上。
所以，房產(chǎn)稅對(duì)資本市場(chǎng)，對(duì)股和債可以說(shuō)都是利好。
對(duì)債券市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，利好也不僅僅是增量資金這么簡(jiǎn)單，還有一個(gè)更深層次的邏輯，那就是隨著房產(chǎn)稅推出，住房的建筑周期將系統(tǒng)性下行。
過(guò)去房子蓋得很多，因?yàn)榈胤秸l(fā)展經(jīng)濟(jì)是賣(mài)地的增量邏輯，地賣(mài)得越多，新城造得多，GDP就越容易上去。
但現(xiàn)在房子顯然已經(jīng)蓋得非常多了，2020年住宅的新開(kāi)工面積是16.4億平方米，即使未來(lái)每年零增長(zhǎng)，到2030年也有164億平方米。
這個(gè)數(shù)據(jù)意味著什么呢？如果按人均住房面積40平算，可以新裝4.1億人，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人口是7.8億，這就意味著要增加50%的城鎮(zhèn)人口。
如果按現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人口7.8億算，人均住房面積可以增加20多平方米，到2030年人均住房面積平均有60平方米，到時(shí)候三口之家住上180平方米的房子也只是平均數(shù)。
沒(méi)有單戶持有多套房加持，上面的數(shù)據(jù)想著也是很難實(shí)現(xiàn)的，等房產(chǎn)稅推出來(lái)后，稅率隨著持有套數(shù)遞增，那還有持有多套房的意義嗎？
因此，建筑和住房開(kāi)工周期會(huì)隨著房產(chǎn)稅的推出見(jiàn)頂，這意味著中國(guó)未來(lái)的利率水平將有系統(tǒng)性下降。未來(lái)城市的基建重點(diǎn)在于城市更新、老舊廠房改造等存量更新，新增的空間已然不大了。
“房住不炒”的職能真正回歸后，股票市場(chǎng)當(dāng)然也是受益的一環(huán)。
過(guò)去銀行通過(guò)較為穩(wěn)定的利差，快速動(dòng)員了全社會(huì)的儲(chǔ)蓄，通過(guò)土地抵押作為紐帶，實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化。但出于對(duì)息差和硬抵押物的追逐，銀行在支持中小企業(yè)上是存在一定劣勢(shì)的。
鎖住房子的流動(dòng)性，無(wú)非是希望讓更多的資金進(jìn)入資本市場(chǎng)，再通過(guò)注冊(cè)制、北交所、個(gè)人養(yǎng)老金賬戶等一系列改革措施，將居民儲(chǔ)蓄與資本市場(chǎng)連接，資本市場(chǎng)將成為新的“錨”，為技術(shù)密集的新能源、進(jìn)口替代、專(zhuān)精特新、制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展等領(lǐng)域提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金支持。
金融機(jī)構(gòu)在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，也需順應(yīng)大勢(shì)，過(guò)去站在時(shí)代的肩膀上靠“拉人頭”、“沖規(guī)模”的粗放式經(jīng)營(yíng)模式將徹底進(jìn)入歷史的垃圾堆。
只有在資產(chǎn)端與實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度綁定，服務(wù)好國(guó)家戰(zhàn)略、打造“專(zhuān)精特新”的產(chǎn)業(yè)集群，負(fù)債端通過(guò)專(zhuān)業(yè)的財(cái)富管理反哺全社會(huì)，幫助居民財(cái)富保值增值，輸出專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)定價(jià)和投研能力，才能真正立于不敗之地。
